めちゃやさしい不動産競売の基礎知識２

＊入札価格

競売物件の売却基準価格はどのように決められているか、評価書を見ていきましょう。

鑑定評価は理論どおりきっちりと進められていき、最後に「競売市場が持つ特殊性などを考慮した市場修正率マイナス○○パーセントとして、競売市場修正を行ないます。」として計算されています。

この修正率がマイナス４５パーセントとすると、鑑定評価で出てきた額の４５パーセント引きとなるわけです。つまり鑑定評価の額の５５パーセントが売却基準価格となるわけです。

この数字を見る限り競売物件は４５パーセントも安いのか、半分に近い、これは安いと考えてしまう。

占有者に対する立退き料支払いがあります。普通の住宅の場合３０万〜１００万円といわれています。

占有者が立ち退かない場合は、強制執行費用として１００万〜２００万円くらい必要といわれています。

裁判にでもなってくれば、かなりの費用になってきます。

こういう大きなリスクを抱え入札に臨むわけです。

こういう計算をしていくと普通住宅の場合で売却基準価格の３０パーセント増し、つまり３割増し程度の額が精一杯の入札価格になってくるわけです。

入札専門業者（代行業者）は、その辺がわかっているためぎりぎりのところで鎬（しのぎ）を削ることになります。

１円、２円の端数まで出てくるんです。この１円、２円が勝敗を決する鍵となることさえあります。１円でも高いほうに落札されます。

＊占有者が退去しないとき

競売物件の買受け人は、明渡し猶予期間が認められない占有者については、残代金を裁判所に納付した日から６か月以内に、引渡命令の申し立て（占有者を退去させる命令）ができます。

競売物件の買受け人は、明渡し猶予期間が認められる占有者については、残代金を裁判所に納付した日から６か月間は引渡命令の申し立て（占有者を退去させる命令）はできませんが、その期間経過後は引渡命令の申し立て　　ができます。ただし残代金を裁判所に納付した日から９か月を経過したときは、できなくなります。要注意です。

申し立てをうけた裁判所は、要件を備えていると認めた場合は競売不動産を引き渡すべき旨の決定をします。

引渡命令が相手方に送達され、相手方から執行抗告（不服申し立て）がなければ１週間で確定し、強制執行ができる効力が発生します。

実際に、明け渡しの強制執行をする場合には、裁判所に対する手数料のほか、執行官に対し必要な費用（家具などの運搬費用、人件費、倉庫費用、執行官手数料等）を前もって収めなければなりません。