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不動産の鑑定評価の方式

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不動産の鑑定評価の方式




・不動産の鑑定評価の方式は、まず

1.価格を求める手法

2.賃料を求める手法

に分類されます。


それぞれの鑑定評価の手法の適用により求められた価格又は賃料

を試算価格又は試算賃料といいます。




・価格を求める鑑定評価の手法


不動産の鑑定評価の方式には原価方式、比較方式及び収益方式

の三方式があります。

このほか三手法の考え方を活用した開発法等の手法があります。



・原価方式・・・不動産の再調達(建築、造成等による新規の

 調達をいう。)に要する原価に着目

・比較方式・・・不動産の取引事例又は賃貸借等の事例に着目

・収益方式・・・不動産から生み出される収益に着目


それぞれ不動産の価格又は賃料を求めようとするものです。






【参考】不動産鑑定評価基準から抜粋


第7章鑑定評価の方式

鑑定評価の方式には、原価方式、比較方式及び収益方式の三方式

がある。

原価方式は不動産の再調達(建築、造成等による新規の調達をい

う。)に要する原価に着目して、比較方式は不動産の取引事例又

は賃貸借等の事例に着目して、収益方式は不動産から生み出され

る収益に着目して、それぞれ不動産の価格又は賃料を求めようと

するものである。

不動産の鑑定評価の方式は、価格を求める手法と賃料を求める手

法に分類される。それぞれの鑑定評価の手法の適用により求めら

れた価格又は賃料を試算価格又は試算賃料という。


第1節価格を求める鑑定評価の手法

不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引

事例比較法及び収益還元法に大別され、このほか三手法の考えを

活用した開発法等の手法がある。


T 試算価格を求める場合の一般的留意事項

1.一般的要因と鑑定評価の各手法の適用との関連

価格形成要因のうち一般的要因は、不動産の価格形成全般に影響

を与えるものであり、鑑定評価手法の適用における各手順におい

て常に考慮されるべきものであり、価格判定の妥当性を検討する

ために活用しなければならない。

2.事例の収集及び選択

鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる事例には、原価

法の適用に当たって必要な建設事例、取引事例比較法の適用に当

たって必要な取引事例及び収益還元法の適用に当たって必要な収

益事例(以下「取引事例等」という。)がある。これらの取引事

例等は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に

基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取

引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならな

い。

取引事例等は、次の要件の全部を備えるもののうちから選択する

ものとする。

(1)次の不動産に係るものであること

@ 近隣地域又は同一需給圏内の類似地域若しくは必要やむを得

ない場合には近隣地域の周辺の地域(以下「同一需給圏内の類

似地域等」という。)に存する不動産

A 対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等におけ

る同一需給圏内に存し対象不動産と代替、競争等の関係が成立し

ていると認められる不動産(以下「同一需給圏内の代替競争不

動産」という。)

(2)取引事例等に係る取引等の事情が正常なものと認められる

ものであること又は正常なものに補正することができるものであ

ること。

(3)時点修正をすることが可能なものであること。

(4)地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものである

こと。

3.事情補正

取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事

例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは適切に補正しなけ

ればならない。

(1)現実に成立した取引事例等には、不動産市場の特性、取引

等における当事者双方の能力の多様性と特別の動機により売り急

ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する場合もあるので、取引事

例等がどのような条件の下で成立したものであるかを資料の分析

に当たり十分に調査しなければならない。

(2)特殊な事情とは、正常価格を求める場合には、正常価格の

前提となる現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる諸条件

を欠くに至らしめる事情のことである。

4.時点修正

取引事例等に係る取引等の時点が価格時点と異なることにより、

その間に価格水準に変動があると認められる場合には、当該取引

事例等の価格等を価格時点の価格等に修正しなければならない。

5.地域要因の比較及び個別的要因の比較

取引事例等の価格等は、その不動産の存する用途的地域に係る地

域要因及び当該不動産の個別的要因を反映しているものであるか

ら、取引事例等に係る不動産が同一需給圏内の類似地域等に存す

るもの又は同一需給圏内の代替競争不動産である場合においては

近隣地域と当該事例に係る不動産の存する地域との地域要因の比

較及び対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較

を、取引事例等に係る不動産が近隣地域に存するものである場合

においては、対象不動産と当該事例に係る不動産の個別的要因の

比較をそれぞれ行う必要がある。
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