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不動産の鑑定評価の方式・取引事例比較法

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不動産の鑑定評価の方式・取引事例比較法




取引事例比較法は、多くの実際の取引事例を不動産業者等から収

集してその中から適切な事例の選択を行います。

そして取引価格に、必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、

かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた

価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める

手法です。

参考にする取引事例に比べ、間口が広いかどうか、土地の奥行き

が長いかどうか、道路幅員はどうか、広い道から何mくらい入る

か等を一定の基準に基いて価格修正、補正を行なっていく。


取引事例比較法は、次の場合に有効です。

・近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において、対象

不動産と類似の不動産の取引が行われている場合

・同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有

効です。






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【参考】不動産鑑定評価基準から抜粋


V 取引事例比較法


1.意義

取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の

選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び

時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を

行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の

試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を比準価

格という。)

取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等

において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又

は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有

効である。


2.適用方法


(1)事例の収集及び選択

取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の

基礎とするものであるので、多数の取引事例を収集することが必

要である。

取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に

存する不動産に係るもののうちから選択するものとし、必要やむ

を得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るも

ののうちから、対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場

合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちから

選択するものとするほか、次の要件の全部を備えなければならな
い。


@ 取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常な

ものに補正することができるものであること。

A 時点修正をすることが可能なものであること。

B 地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。


(2)事情補正及び時点修正

取引事例が特殊な事情を含み、これが当該事例に係る取引価格に

影響していると認められるときは、適切な補正を行い、取引事例

に係る取引の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格

水準の変動があると認められるときは、当該事例の価格を価格時

点の価格に修正しなければならない。

時点修正に当たっては、事例に係る不動産の存する用途的地域又

は当該地域と相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域

における土地又は建物の価格の変動率を求め、これにより取引価

格を修正すべきである。


(3)地域要因の比較及び個別的要因の比較

取引価格は、取引事例に係る不動産の存する用途的地域の地域要

因及び当該不動産の個別的要因を反映しているものであるから、

取引事例に係る不動産が同一需給圏内の類似地域等に存するもの

又は同一需給圏内の代替競争不動産である場合においては、近隣

地域と当該事例に係る不動産の存する地域との地域要因の比較及

び対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較を、

取引事例に係る不動産が近隣地域に存するものである場合におい

ては、対象不動産と当該事例に係る不動産との個別的要因の比較

をそれぞれ行うものとする。また、このほか地域要因及び個別的

要因の比較については、それぞれの地域における個別的要因が標

準的な土地を設定して行う方法がある。


(4)配分法

取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的

に構成されている異類型の不動産に係る場合においては、当該取

引事例の取引価格から対象不動産と同類型の不動産以外の部分の

価格が取引価格等により判明しているときは、その価格を控除し、

又は当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取引価格、

新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対

象不動産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、対象

不動産の類型に係る事例資料を求めるものとする(この方法を配

分法という。)
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