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不動産の鑑定評価の方式・収益還元法

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不動産の鑑定評価の方式・収益還元法




収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純

収益の現在価値の総和を求めることによりまして、対象不動産の試

算価格を求める手法です。(この手法による試算価格を収益価格と

いう。)

収益還元法は、賃貸用不動産、賃貸以外の事業の用に供する不動

産の価格を求める場合に特に有効です。



・収益価格を求めるには2つの方法があります。


1.直接還元法

一定期間(普通は1年)の純収益を還元利回りによって還元する方
法。


2.DCF法 (当サイトでは省略します)

連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時

期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法。


不動産の証券化に関する鑑定評価等で、毎期の純収益の見通し等に

ついて詳細な説明が求められる場合には、DCF法の適用を原則と

するもので、あわせて直接還元法を適用することにより検証を行う

ことが適切です。

特に、資産の流動化に関する法律又は投資信託及び投資法人に関す

る法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値

を表す価格を求める場合には、DCF法を適用しなければならない。

ということで、特殊性が濃く、内容も複雑ですので、当サイトでは

DCF法は省略し、直接還元法を説明します。

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・直接還元法


直接還元法 ( / は割るの記号として使っています。)


   P=a/R         


   P:求める不動産の収益価格
   a:一期間の純収益
   R:還元利回り



普通、不動産の利回り計算は

   R 年利回り = a 年間の純収益 / P 不動産価格

     として計算します。建物だけで計算する場合は

     不動産価格は建物価格です。

   この式を使って P 不動産価格を計算すると   

    P 不動産価格 = a 年間の純収益 / R 年利回り となり
 
    直接還元法の公式 P=a/R になります。


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・還元利回り算出・・・類似の不動産の取引事例から計算します。

 (鑑定する建物と比較して位置、敷地面積、建物の種類、構造、

  床面積、築年数等を比較して補正します。)


   建物価格(土地は除く)       100,000,000円
   年間家賃               10,750,000円
   年間経費(固定資産税、火災保険料等)    25%
   年間純収益  10,750,000円X(1-0.25)=8,062,500円
   
還元利回り 8,062,500円/100,000,000円=0.080625

                還元利回り   8.0625%
  −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−


・収益価格算出・・・還元利回り、純収益から収益価格を算出する。
        
        還元利回り  8.0625%とします。
        純収益    8,062,500円とします。


  直接還元法

  P=a/R =8,062,500 / 0.80625 = 10,000,000円        
      求める不動産の収益価格    10,000,000円 


       P:求める不動産の収益価格   
      a:一期間の純収益
      R:還元利回り 


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【参考】不動産鑑定評価基準から抜粋




W 収益還元法



1.意義

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純

収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を

求める手法である(この手法による試算価格を収益価格という。)

収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動

産の価格を求める場合に特に有効である。

また、不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成

されるものであり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するも

のである。したがって、この手法は、文化財の指定を受けた建造物

等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用す

べきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定することによ

り適用されるものである。

なお、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価

格と収益価格との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取

引価格に対する有力な験証手段として、この手法が活用されるべき

である。


2.収益価格を求める方法

収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって
還元する方法(以下「直接還元法」という。)と、連続する複数の

期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在

価値に割り引き、それぞれを合計する方法(Discounted Cash Flow
法(以下「DCF法」という。))がある。

これらの方法は、基本的には次の式により表される。


(1)直接還元法


   P=a/R


P:求める不動産の収益価格
a:一期間の純収益
R:還元利回り




(2)DCF法

     省略



3.適用方法

(1)純収益

@ 純収益の意義

純収益とは、不動産に帰属する適正な収益をいい、収益目的のため

に用いられている不動産とこれに関与する資本(不動産に化体され

ているものを除く。)、労働及び経営(組織)の諸要素の結合によ

って生ずる総収益から、資本(不動産に化体されているものをく)

労働及び経営(組織)の総収益に対する貢献度に応じた分配分を控

除した残余の部分をいう。

A 純収益の算定

対象不動産の純収益は、一般に1年を単位として総収益から総費用

を控除して求めるものとする。また、純収益は、永続的なものと非

永続的なもの、償却前のものと償却後のもの等、総収益及び総費用

の把握の仕方により異なるものであり、それぞれ収益価格を求める

方法及び還元利回り又は割引率を求める方法とも密接な関連がある

ことに留意する必要がある。

なお、直接還元法における純収益は、対象不動産の初年度の純収益

を採用する場合と標準化された純収益を採用する場合があることに

留意しなければならない。

純収益の算定に当たっては、対象不動産からの総収益及びこれにる

総費用を直接的に把握し、それぞれの項目の細部について過去の推

移及び将来の動向を慎重に分析して、対象不動産の純収益を適切に

求めるべきである。この場合において収益増加の見通しについて、

特に予測の限界を見極めなければならない。

特にDCF法の適用に当たっては、毎期の純収益及び復帰価格並び

にその発生時期が明示されることから、純収益の見通しについて十

分な調査を行うことが必要である。

なお、直接還元法の適用に当たって、対象不動産の純収益を近隣地

域又は同一需給圏内の類似地域等に存する対象不動産と類似の不動

産若しくは同一需給圏内の代替競争不動産の純収益によって間接的

に求める場合には、それぞれの地域要因の比較及び個別的要因の比

較を行い、当該純収益について適切に補正することが必要である。

ア総収益の算定及び留意点

(ア)対象不動産が賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する

不動産である場合

総収益は、一般に、賃貸用不動産にあっては、支払賃料に預り金的

性格を有する保証金等の運用益、賃料の前払的性格を有する権利金

等の運用益及び償却額並びに駐車場使用料等のその他収入を加えた

額とし、賃貸以外の事業の用に供する不動産にあっては、売上高と

する。
なお、賃貸用不動産についてのDCF法の適用に当たっては、特に

賃貸借契約の内容並びに賃料及び貸室の稼動率の毎期の変動に留意

しなければならない。

(イ)対象不動産が更地であるものとして、当該土地に最有効使用

の賃貸用建物等の建築を想定する場合

対象不動産に最有効使用の賃貸用建物等の建設を想定し、当該複合

不動産が生み出すであろう総収益を適切に求めるものとする。

イ総費用の算定及び留意点

対象不動産の総費用は、賃貸用不動産(アの(イ)の複合不動産を

想定する場合を含む。)にあっては、減価償却費(償却前の純収益

を求める場合には、計上しない。)、維持管理費(維持費、管理、

修繕費等)、公租公課(固定資産税、都市計画税等)、損害保険料

等の諸経費等を、賃貸以外の事業の用に供する不動産にあっては、

売上原価、販売費及び一般管理費等をそれぞれ加算して求めるもの

とする。なお、DCF法の適用に当たっては、特に保有期間中にお

ける大規模修繕費等の費用の発生時期に留意しなければならない。


(2)還元利回り及び割引率

@ 還元利回り及び割引率の意義

還元利回り及び割引率は、共に不動産の収益性を表し、収益価格を

求めるために用いるものであるが、基本的には次のような違いがあ

る。還元利回りは、直接還元法の収益価格及びDCF法の復帰価格

の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求め

る際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動

予測と予測に伴う不確実性を含むものである。割引率は、DCF法

において、ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使

用される率であり、還元利回りに含まれる変動予測と予測に伴う不

確実性のうち、収益見通しにおいて考慮された連続する複数の期間

に発生する純収益や復帰価格の変動予測に係るものを除くものであ

る。

A 還元利回り及び割引率の算定

ア還元利回り及び割引率を求める際の留意点

還元利回り及び割引率は、共に比較可能な他の資産の収益性や金融

市場における運用利回りと密接な関連があるので、その動向に留意

しなければならない。

さらに、還元利回り及び割引率は、地方別、用途的地域別、品等別

等によって異なる傾向を持つため、対象不動産に係る地域要因及び

個別的要因の分析を踏まえつつ適切に求めることが必要である。

イ還元利回りを求める方法

還元利回りを求める方法を例示すると次のとおりである。

(ア)類似の不動産の取引事例との比較から求める方法

この方法は、対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる

利回りをもとに、取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的

要因の違いに応じた補正を行うことにより求めるものである。

(イ)借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法

この方法は、対象不動産の取得の際の資金調達上の構成要素(借入

金及び自己資金)に係る各還元利回りを各々の構成割合により加重

平均して求めるものである。

(ウ)土地と建物に係る還元利回りから求める方法

この方法は、対象不動産が建物及びその敷地である場合に、その物

理的な構成要素(土地及び建物)に係る各還元利回りを各々の価格

の構成割合により加重平均して求めるものである。

(エ)割引率との関係から求める方法

この方法は、割引率をもとに対象不動産の純収益の変動率を考慮し

て求めるものである。

ウ割引率を求める方法

割引率を求める方法を例示すると次のとおりである。

(ア)類似の不動産の取引事例との比較から求める方法

この方法は、対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる

割引率をもとに、取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的

要因の違いに応じた補正を行うことにより求めるものである。

(イ)借入金と自己資金に係る割引率から求める方法

この方法は、対象不動産の取得の際の資金調達上の構成要素(借入

金及び自己資金)に係る各割引率を各々の構成割合により加重平均

して求めるものである。


(ウ)金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法

この方法は、債券等の金融資産の利回りをもとに、対象不動産の投

資対象としての危険性、非流動性、管理の困難性、資産としての安

全性等の個別性を加味することにより求めるものである。

(3)直接還元法及びDCF法の適用のあり方

直接還元法又はDCF法のいずれの方法を適用するかについては、

収集可能な資料の範囲、対象不動産の類型及び依頼目的に即して適

切に選択することが必要である。ただし、不動産の証券化に係る鑑

定評価等で毎期の純収益の見通し等について詳細な説明が求められ

る場合には、DCF法の適用を原則とするものとし、あわせて直接

還元法を適用することにより検証を行うことが適切である。特に、

資産の流動化に関する法律又は投資信託及び投資法人に関する法律

に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す

価格を求める場合には、DCF法を適用しなければならない。
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