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『不動産競売用語』 競売物件・前面道路2

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『不動産競売用語』 競売物件・前面道路2




・専用通路で再建築不可能な事例

専用通路というのは、建築基準法上の道路ではありません。単なる通路になりま

す。

普通の住宅の場合、2mの専用通路で家が建てられます。

長屋住宅、マンション(共同住宅)の場合も専用通路でも建てられます。ただし

その地域の都道府県の条例(都道府県の法律)によって、たとえば長屋住宅の専

用通路は3m以上、共同住宅は4m以上というように決められています。



長屋住宅を例にとって説明します。

3mの専用通路に長屋(6戸建)が建っています。一番手前の家は正式な道路に

も専用通路にも面しているとします。

建築確認許可は長屋住宅で許可がおりています。図面を見ると各戸1階部分で隣

の家との間で下駄箱程度くっついています。

これ一応連なっているから理屈上長屋住宅ですね。ちょうど汽車が客車を連結し

ているのと似ているので、通称「汽車ぽっぽ」といいます。


完成しました。業者は、これを売るのに長屋より1戸建のほうがよく売れるもん

ですから、当然1戸建にします。下駄箱部分はを取り払います。

3mの前面道路(?)に1戸建6戸が建っています。登記は1戸建で登記できま

す。

建て替える時期になりました。道路に面している1戸は支障ありません。次の一

戸は、ほかの人が反対しなければ3mの専用通路ということでどうにかいけるで

しょう。しかし通路も敷地(通路は道路ではなく敷地と解釈します。)として計

算していますから、再建築の場合、建ぺい率も不足するでしょう。同じ広さの再

建築は無理になります。


通路はどっちにしても共有になっているでしょうから共有者の承諾がいるでしょ

う。中には「自分とこだけうまくやって・・・」と反対するかもしれません。

はっきり言って、結局6戸のうち5戸は建て替え不可能になります。。



こんな家どうしたらいいの?

建て替えできなければ、模様替えでいかないとダメでしょうね。

大規模な模様替えは確認申請必要と解釈される恐れがあります。

不法な家の建て替え資金は銀行融資は無理です。お金を貯めてからになるでしょ

う。

競売物件の前面道路が狭い場合、このようなケースの可能性があります。市町村役場建築指

導課へ行って、この道路は建築基準法上の道路かどうか教えてもらいましょう。

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