取引事例比較法・不動産競売基礎知識競売用語

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取引事例比較法・不動産競売基礎知識競売用語

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取引事例比較法・不動産競売基礎知識競売用語




競売物件の不動産の鑑定評価を行なうについての方法の1つです。

取引事例比較法は、鑑定評価を行なう地域のたくさんの取引事例を不

動産業者等の協力を得て収集、その中から適切なものを取り出し、比

較、補正を行い、取引の年月日との修正もし競売物件の不動産価格を

求めていく方法です。



【参考】
不動産鑑定評価基準(国土交通省、平成14年7月3日全部改正)
から抜粋



V 取引事例比較法

1.意義

取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択

を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正

を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求めら

れた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める

手法である(この手法による試算価格を比準価格という。)。


取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等にお

いて対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需

給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。

2.適用方法

(1)事例の収集及び選択

取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の基礎

とするものであるので、多数の取引事例を収集することが必要である。

取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存す

る不動産に係るもののうちから選択するものとし、必要やむを得ない

場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから、

対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給

圏内の代替競争不動産に係るもののうちから選択するものとするほか、

次の要件の全部を備えなければならない。

@ 取引事情が正常なものと認められるものであること又は正常なも

のに補正することができるものであること。

A 時点修正をすることが可能なものであること。

B 地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。

(2)事情補正及び時点修正

取引事例が特殊な事情を含み、これが当該事例に係る取引価格に影響

していると認められるときは、適切な補正を行い、取引事例に係る取

引の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準の変動が

あると認められるときは、当該

事例の価格を価格時点の価格に修正しなければならない。

時点修正に当たっては、事例に係る不動産の存する用途的地域又は当

該地域と相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域における

土地又は建物の価格の変動率を求め、これにより取引価格を修正すべ

きである。

(3)地域要因の比較及び個別的要因の比較

取引価格は、取引事例に係る不動産の存する用途的地域の地域要因及

び当該不動産の個別的要因を反映しているものであるから、取引事例

に係る不動産が同一需給圏内の類似地域等に存するもの又は同一需給

圏内の代替競争不動産である場合においては、近隣地域と当該事例に

係る不動産の存する地域との地域要因の比較及び対象不動産と当該事

例に係る不動産との個別的要因の比較を、取引事例に係る不動産が近

隣地域に存するものである場合においては、対象不動産と当該事例に

係る不動産との個別的要因の比較をそれぞれ行うものとする。

また、このほか地域要因及び個別的要因の比較については、それぞれ

の地域における個別的要因が標準的な土地を設定して行う方法がある。

(4)配分法

取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構

成されている異類型の不動産に係る場合においては、当該取引事例の

取引価格から対象不動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価

格等により判明しているとき

は、その価格を控除し、又は当該取引事例について各構成部分の価格

の割合が取引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例

の取引価格に対象不動産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗

じて、対象不動産の類型に係る事例資料を求めるものとする(この方

法を配分法という。)。






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