不動産登記ABC

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めちゃやさしい不動産競売の基礎知識
めちゃやさしい不動産の基礎知識 こりゃどうなるコーナー

*不動産登記−−−1〜6完

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*不動産登記−−−1



・物件の変動

不動産に関する物件(所有権、地上権、地役権等)
の設定、移転は、当事者の意思表示だけで効力を生じます。(民法176条)

たとえば、建物を売りましょう、買いましょうという意思表示だけで、所有権が売主から買主に移転します。

特別に当事者が所有権の移転時期を残額支払いのときと決めればそのときになります。

ほかで触れたことがありますが、売買契約で、所有権の移転時期を決めなかったとします。所有権移転時期は契約したときになります。

隣家からの類焼で家が全焼しました。しかし買主は全額支払わなければなりません。契約するときには注意しましょう。



*不動産登記−−−2



・不動産に関する物件の対抗要件

不動産に関する物件(所有権、地上権、地役権等)の設定、移転は、登記をしないと第三者に対抗できません。(物件公示の原則)

Aさんが、自分の土地をBさんに売った後、Cさんにも同じ土地を売ったとします。
つまり2重売買です。CさんがBさんより先に自分の名前で登記をしました。

この場合Bさんは、先に買ったんだから登記する権利があるんだと言ってもCさんには負けるということです。

この場合の第三者というのは、関係のある者−−正当な競争関係にある者のことで、関係のない第三者のことではありません。早い者が勝つということです。Bさんは(笑)ではなく(怒)です。



*不動産登記−−−3



・登記には公信力(物件取引の公信の原則)がありません。
 ここ試験に出るかも?


登記面上、誤って所有者と記載されている者を、真実の所有者と誤信して、この人から不動産を買った場合、登記してあるんだから、このことを有効にしょうとする−−−取引の安全を保護するという考え方が公信力があるとする考え方です。

しかし真実の所有者はどうなるでしょう。誤って所有者と記載されている人が売買代金をもらって、ハイそれまでよ〜〜では真実の所有者は納得できません。

このように、真実の所有者に損失を与えることになりますので、公信力を軽々しく認めることはできません。

民法は、物件取引の公信の原則を、動産には認めていますが、不動産には認めておりません。ここ非常に大事なところです。試験に出るかも。(笑)

皆さんが不動産を買うときどうしますか。登記を調べるでしょう。現在の所有者だけ調べると思います。これではダメなんです。

過去の厳しい判例では、一般しろうとの人でも、土地を買うについて登記を調べるときは3代前まで遡って所有者を調べ、その所有者に会って話を聞くぐらいの調査をしなければ、買主にも過失があることになりますよ、ということです。

これはまた厳しい判例ですが、この程度の調査が必要なんだという教訓と受け止めるべきでしょう。



*不動産登記−−−4



・表題に関する登記(登記簿の表題部に関係する登記のこと)


土地の登記の主なもの

分筆の登記−−−1筆の土地を2筆以上に分けることです。

地目変更の登記−−−宅地、田、畑、山林・・・雑種地等、土地の種類の変更の登記です。

合筆の登記−−−2筆以上の土地を1筆にすることです。

土地表題登記−−−海を埋め立てたり、不要になった水路の払い下げを受けたりして、新たに 地番をつけて登記簿を作るときの登記です。 



*不動産登記−−−5



・表題に関する登記(登記簿の表題部に関係する登記のこと)

建物の登記の主なもの

建物表題登記−−−建物が新築されたとき、未登記(登記されていなかったもの)の建物を初めて登記するときの登記です。

建物表題変更登記−−−増築したときの登記です。

建物滅失登記−−−建物を取り壊したときの登記です。



*不動産登記−−−6完



・権利に関する登記−−−権利部(甲区)、権利部(乙区)

      権利部(甲区)−−所有権に関する事項

      権利部(乙区)−−所有権以外の権利に関する事項

所有権保存登記−−−埋め立て、払い下げ等で新たに地番をつけて土地の登記簿を作ったとき、建物を新築して登記簿を作ったとき等、表題登記が完了したら、次に所有者はこういう人ですと権利部(甲区)に初めて所有者を記載します。このことを所有権保存登記といいます。

所有権移転登記−−−所有権保存登記された以後は、売買、相続等で所有者が変わっていきますが、そのときは所有権移転登記といいます。もちろん権利部(甲区)に、保存登記を先頭に順に所有権移転登記が記載されていきます。


権利部(乙区)−−−銀行ローンなどお金を借りたときは、銀行が抵当権設定(貸したお金の担保)の登記を権利部(乙区)に記載します。


このように登記簿は、まず「表題部」ができる。所有権保存登記がされると「権利部(甲区」ができる。抵当権設定の登記がされると「権利部(乙区)」ができる。順番にできていくんです。抵当権設定をしようとすれば、前の表題部、権利部(甲区)がないとできません。
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