地上権、法定地上権・民法不動産関係基礎知識

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めちゃやさしい不動産の基礎知識

*地上権、法定地上権 (民法)

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*地上権、法定地上権 (民法)





*用益物権



民法では、他人の物(土地等)を一定の範囲で使用収益させてもら

う物権(権利)を「用益物権」といっています。

このうち他人の土地上の権利・用益物権には、地上権、永小作権、

地役権、入会権があります。



*地上権




地上権とは、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、

その土地を使用する権利です。(民法265)

なお竹木は植栽の目的で、耕作の対象となる果樹、野菜、稲作等は

永小作権の対象ですから含まれません。

工作物とは、建物、擁壁、電柱、トンネル等、地上地下の設備等を

指します。


また、地下または地上の空間の上下の範囲を定めてを地上権の目的

とすることができます。つまり地上権を設定することができます。

(民法269の2)



この地上権は、賃貸借権のような債権と違って物権ですから、非常

に強い権利です。地主の承諾なしに地上権を譲渡できます。また他

人に賃貸することもできます。


地上権は、不動産に関する物権ですから、登記をしなければ第三者

に対抗できません。


しかし日本では、土地所有者は、こんな強力な地上権を嫌います。

地上権、賃借権の設定登記まで協力して土地を貸しません。

したがってほとんどは設定登記をしない普通の賃貸借です。地上

権なんてとんでもありません。


設定登記のない賃貸借では、賃借人は非常に弱い立場になります。

そこで借地借家法で賃借人を守ろうといろいろ改正して保護してい

ます。


建物の所有を目的とする地上権、土地の借地権は、借地権の登記が

なくても、その土地の上に借地権者が登記されている建物を所有す

るときは、これをもって第三者に対抗することができる、と規定し

ています。(借地借家法10条1)


借地上に建物を建てている人で、建物の登記をしていない人は気を

つけましょう。

ある日突然「私があなたが借地している土地を買いました。私が家

を建てたいと思いますので、建物を取り壊して明け渡してくださ

い。」と言われたらたいへんです。この第三者に対抗できません。


建物の登記をしていない人は、大至急登記をしましょう。建物の登

記については、地主の協力、地主の承諾書等必要はありません。あ

なたが建てたことに間違いがなければ、それなりの証明書があれば

できます。大至急土地家屋調査士の事務所へ相談にいきましょう。



*法定地上権



土地と、その上に建っている建物が同一の所有者の場合に、その土

地又は建物について抵当権が設定され、競売され、土地と建物の所

有者が異なったときは、その建物について、地上権が設定されたも

のとみなす、というわけです。(民法388)





(参考)



*物権



財産権の主要なものに「物権」と「債権」があります。

物権は直接支配して利益を受ける排他的な権利です。民法は、物権

法定主義として所有権、用益物権、担保物権、占有権の4種に区別

しています。



【民法】


   第四章 地上権



(地上権の内容)

第二百六十五条  地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木

を所有するため、その土地を使用する権利を有する。



(地代)

第二百六十六条  第二百七十四条から第二百七十六条までの規定は、

地上権者が土地の所有者に定期の地代を支払わなければならない場

合について準用する。

2  地代については、前項に規定するもののほか、その性質に反し

ない限り、賃貸借に関する規定を準用する。



(相隣関係の規定の準用)

第二百六十七条  前章第一節第二款(相隣関係)の規定は、地上権

者間又は地上権者と土地の所有者との間について準用する。ただし、

第二百二十九条の規定は、境界線上の工作物が地上権の設定後に設

けられた場合に限り、地上権者について準用する。



(地上権の存続期間)

第二百六十八条  設定行為で地上権の存続期間を定めなかった場合

において、別段の慣習がないときは、地上権者は、いつでもその権

利を放棄することができる。ただし、地代を支払うべきときは、一

年前に予告をし、又は期限の到来していない一年分の地代を支払わ

なければならない。

2  地上権者が前項の規定によりその権利を放棄しないときは、裁

判所は、当事者の請求により、二十年以上五十年以下の範囲内にお

いて、工作物又は竹木の種類及び状況その他地上権の設定当時の事

情を考慮して、その存続期間を定める。



(工作物等の収去等)

第二百六十九条  地上権者は、その権利が消滅した時に、土地を原

状に復してその工作物及び竹木を収去することができる。ただし、

土地の所有者が時価相当額を提供してこれを買い取る旨を通知した

ときは、地上権者は、正当な理由がなければ、これを拒むことがで

きない。

2  前項の規定と異なる慣習があるときは、その慣習に従う。



(地下又は空間を目的とする地上権)

第二百六十九条の二  地下又は空間は、工作物を所有するため、上

下の範囲を定めて地上権の目的とすることができる。この場合にお

いては、設定行為で、地上権の行使のためにその土地の使用に制限

を加えることができる。

2  前項の地上権は、第三者がその土地の使用又は収益をする権利

を有する場合においても、その権利又はこれを目的とする権利を有

するすべての者の承諾があるときは、設定することができる。この

場合において、土地の使用又は収益をする権利を有する者は、その

地上権の行使を妨げることができない。




(法定地上権)

第三百八十八条  土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属

する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、そ

の実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、

地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当

事者の請求により、裁判所が定める。







【借地借家法】


   第一章 総則


(趣旨)

第一条  この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃

借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等

に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に

関し必要な事項を定めるものとする。



(定義)

第二条  この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該

各号に定めるところによる。

一  借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をい

う。

二  借地権者 借地権を有する者をいう。

三  借地権設定者 借地権者に対して借地権を設定している者をい

う。

四  転借地権 建物の所有を目的とする土地の賃借権で借地権者が

設定しているものをいう。

五  転借地権者 転借地権を有する者をいう。




   第二章 借地

    第一節 借地権の存続期間等



(借地権の存続期間)

第三条  借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれ

より長い期間を定めたときは、その期間とする。



(借地権の更新後の期間)

第四条  当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、

更新の日から十年(借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十

年)とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、

その期間とする。


    −−−省略−−−



    第二節 借地権の効力



(借地権の対抗力等)

第十条  借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登

記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗す

ることができる。

2  前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、そ

の建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物

を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、

借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった

日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、

かつ、その建物につき登記した場合に限る。

      民法不動産関係基礎知識 続く

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