危険負担・民法不動産関係基礎知識

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危険負担(民法)

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*危険負担




*危険負担・建物売買契約の最重要項目




わが国の民法は、危険負担については債務者主義を原則としていま

す。いきなりややこしくなりますが、売買の契約後、売主買主双方

の責任ではない類焼、地震等で滅失、倒壊した場合、売主は建物を

引き渡せない、買主は売買代金を支払わない。これは常識で考えて

当然と思うでしょう。(民法536条1項)



ところが特定物については、売買その他重要な契約に関しては債権

者主義をとっています。(民法534条1項、535条2項)不動

産の売買は特定物ですから債権者主義になります。


第五百三十四条  特定物に関する物権の設定又は移転を双務契約

の目的とした場合において、その物が債務者の責めに帰することが

できない事由によって滅失し、又は損傷したときは、その滅失又は

損傷は、債権者の負担に帰する。


ということで、売主の責任ではない類焼、落雷、地震等により、建

物が焼失、滅失、倒壊、損傷した場合は、買主の負担になります。

つまり買主は売買代金を支払わなければなりません。


うそ〜、そんなあほな〜。民法第534条1項でそう決まっている

んです。常識では考えられないことが決まっているんです。^^



しかし民法は、当事者が別の取り決め(法律行為)をした場合は、

それでもいいんですよ(民法91条)という規定があります。これ

を任意規定といいます。


一般的には、引渡しまで売主が危険負担をするという契約が大部分

です。

しかし、この規定が契約書に入っているかどうか、必ず確認する必

要があります。この確認こそ、建物売買契約の最重要項目になりま

す。






(参考)



*双務契約

簡単な話、建物売買の場合、売主は建物を引き渡すという債務があ

り、買主は売買代金を支払うという債務があります。お互いに債務

があるような契約を双務契約といいます。




【民法】




(任意規定と異なる意思表示)

第九十一条  法律行為の当事者が法令中の公の秩序に関しない規

定と異なる意思を表示したときは、その意思に従う。




(債権者の危険負担)

第五百三十四条  特定物に関する物権の設定又は移転を双務契約

の目的とした場合において、その物が債務者の責めに帰することが

できない事由によって滅失し、又は損傷したときは、その滅失又は

損傷は、債権者の負担に帰する。

2  不特定物に関する契約については、第四百一条第二項の規定

によりその物が確定した時から、前項の規定を適用する。


↑ 上記関連条文

(特定物の引渡しの場合の注意義務)

第四百条  債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、

その引渡しをするまで、善良な管理者の注意をもって、その物を保

存しなければならない。

(種類債権)

第四百一条  債権の目的物を種類のみで指定した場合において、

法律行為の性質又は当事者の意思によってその品質を定めることが

できないときは、債務者は、中等の品質を有する物を給付しなけれ

ばならない。

2  前項の場合において、債務者が物の給付をするのに必要な行

為を完了し、又は債権者の同意を得てその給付すべき物を指定した

ときは、以後その物を債権の目的物とする。





(停止条件付双務契約における危険負担)

第五百三十五条  前条の規定は、停止条件付双務契約の目的物が

条件の成否が未定である間に滅失した場合には、適用しない。

2  停止条件付双務契約の目的物が債務者の責めに帰することが

できない事由によって損傷したときは、その損傷は、債権者の負担

に帰する。

3  停止条件付双務契約の目的物が債務者の責めに帰すべき事由

によって損傷した場合において、条件が成就したときは、債権者は、

その選択に従い、契約の履行の請求又は解除権の行使をすることが

できる。この場合においては、損害賠償の請求を妨げない。



(債務者の危険負担等)

第五百三十六条  前二条に規定する場合を除き、当事者双方の責

めに帰することができない事由によって債務を履行することができ

なくなったときは、債務者は、反対給付を受ける権利を有しない。

2  債権者の責めに帰すべき事由によって債務を履行することが

できなくなったときは、債務者は、反対給付を受ける権利を失わな

い。この場合において、自己の債務を免れたことによって利益を得

たときは、これを債権者に償還しなければならない。             


      民法不動産関係基礎知識 続く

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