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*不動産購入シミュレーション! 契約準備3
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*不動産購入シミュレーション! 契約準備3



・売買契約書 (続)


・危険負担

土地付建物の売買契約が成立し、お互い親しい仲で、契約書を取り交わすことなく、特別に取り決めもなく、引渡しは何月何日、そのときに残額決済しようと口約束していました。

ところが引渡し日までに、その建物が隣家の火災の類焼にあって全焼してしまいました。

隣家からの類焼です。売主には責任はありません。引渡し日までに燃えてしまったんですから、引き渡しできません。

買主は、契約は取りやめにしよう、手付金を返還してくださいと言いました。

売主は、類焼だから私に責任はない。残額を払ってほしいと言いました。

この話、どちらが正しいんでしょうか?


普通、常識で考えた場合、引渡しまでに類焼で燃えてしまったんですから引渡しできません。売主は預かった手付金を買主に返還して契約を解除、終了することになります。

民法という法律は、原則として、常識を法律化してしていますよね。隣近所とはこうあるべきです。直系血族及び兄弟姉妹は、互いに扶養をする義務がある等です。

ところが常識で判断できないときがあります。

この場合、買主は売主に対して、残額を払わなければなりません。(534条)このことを民法では危険負担といっています。


こんな不合理なことにならないよう、契約書で決めておかなければなりません。民法は、別段の定めあるときはそれに従う、というのが原則です。


そこで契約書で、所有権移転の時期、引渡しの時期を決めます。


「所有権は、買主が売買代金全額を支払い、売主が受け取ったとき、売主から買主に移転する。
売主は、買主に所有権移転と同時に物件を引き渡す。」

たいていの契約書にはこの条文が入っています。これで買主も安心できるわけです。この条文が入っていることを確認しましょう。   (続)
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