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競売ドキュメント・不動産裁判 34 家賃不払いと賃貸借契約解除の関係 3

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競売ドキュメント・不動産裁判 34 家賃不払いと賃貸借契約解除の関係 3




*賃貸借契約解除は、家賃不払い何か月で有効か。

 最高裁の判例は信義誠実の原則で判断。




この判決は、また「・・・・・等判示の事情があるときは、右賃料

不払を理由とする賃貸借契約の解除は信義則に反し許されないもの

と解すべきである。」とされています。

つまり「民法第1条 2項  権利の行使及び義務の履行は、信義

に従い誠実に行わなければならない。」を前面に押し出しています。


賃貸借契約の解除が有効であるか無効であるかは、信義則によって、

当事者間の信頼関係が破綻したがどうかで判断されるということで

す。

賃料が1か月延滞したからといって、直ちに契約解除することは有

効ではないでしょう。

しかし、1か月遅れがずっと何年も続いたとしたら、信頼関係が破

綻していると解釈できるでしょう。


また賃料が何か月分か遅れることが再々あったとして、それを賃貸

人が黙認していた場合、裁判になれば、被告(賃借人)は、過去に

賃料の支払いを賃貸人が猶予していた事実があるとして抗弁し、原

告(賃貸人)が不利になることもあります。


賃料支払が遅れた場合は、賃貸人は、遠慮せず請求すべきです。

裁判になって抗弁されることを考えれば、黙認していなかったとい

う証明ができる方法(内容証明等)をとっておかなければ、非常に

不利になります。


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はっきりせんなあ〜! そんなら何か月で契約解除や。ケースバイ

ケースで判断せんとあかんねん。まあ3か月以上で契約解除は有効

になる。その辺が妥当かなあ。はっきりせんのが法律解釈でっせ。

法解なあ・・・。おあとがよろしいようで・・・(笑)


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(参考)



*【判示】(はんじ)

判決文などの中で、事実の認定や法の解釈について裁判所の判断を

示すこと。




*【信義則】(信義誠実の原則の略)

すべての人は一般社会の共同生活の一員として、お互いに相手の信

頼を裏切らないように誠意を持って行動すべきである、という私法上の

原則です。

わが国では、民法第1条2項、3項に、義務の履行だけではなく、権

利の行使についても、濫用は、これを許さない、と規定しています。



*【抗弁】

民事訴訟で、訴訟当事者の一方が、相手方の申し立てや主張を排

斥するために、別個の事実を主張すること。



【民法】

(基本原則)

第一条  私権は、公共の福祉に適合しなければならない。

2  権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなけれ

ばならない。

3  権利の濫用は、これを許さない。




(続く)




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