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不動産投資・建物チェック1

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不動産投資・建物チェック1




*建物の建築年月日は昭和56年以降のものが比較的無難。


 建物を許可するときに基準とするのが建築基準法という法

律です。特に構造設計の面で新耐震基準といわれる大きな改

正がありました。震度7程度の地震が発生しても倒壊はまぬ

かれるというものです。

昭和56年以降の建築だからと安心はできません。阪神淡路

大震災でも倒壊しているところがあります。

 建物の下の地盤も絡んできます。建物がしっかりしていて

も地盤が軟弱であれば倒壊します。また手抜き工事で倒壊す

ることもあります。




【参考】当サイトの他のページから抜粋


*地震に強いマンションを探すぞ!1


鉄筋の数が少なくても、悲しいかな、しろうとにはわからな

い。マンションを建てているとき、見ようと思っても危険、

じゃまと言われて見せてもらえない。人間のやることだから

役所、検査機関でも見逃すこともあるだろう。

構造計算書というのを見たことありますか?すごいページ数

です。2階建でも50ページはありますよ。それが数字ばっ

かり書いてあるんです。高層マンションになったらとんでも

ないページ数、この構造計算間違いないかどうか責任をもっ

て調査しなさいと言われたら、どうします。ダイエットのつ

もりでかかる覚悟がいりますよねえ。構造の係りの人には頭

の下がる思いです。


・地盤−−−マンションを建てるときは地質調査をやります。

その結果を見て基礎の設計に入ります。そんなことをやって

いても阪神大震災のように、建物はどうもないのにビルがひ

っくり返っている。これは軟弱地盤が原因です。建物の鉄筋

の本数に手抜きがなかっても倒れるときは倒れる。基礎の設

計が甘かったかもしれません。一番の原因は軟弱地盤です。

とにかく地盤がしっかりしているかどうか、これにかかって

きます。聞き込み調査をすることになります。地名も参考に

なるときがあります。沼田、浜、水に関係する地名は特に注

意が必要です。昔沼地でどうしようもない所であったとか、

蓮池であったとかです。

埋立地、盛土している所も注意が必要です。付近の古くから

住んでいる人は事情、経緯をよく知っておられます。そうい

う人に聞くのもいいですね。

調査の結果軟弱であるとわかれば、そこに建っているマンシ

ョンは安くてもやめましょう。





*地震に強いマンションを探すぞ!2


・建物の形態−−−RC造(鉄筋コンクリート造)にかかわ

らず建物の形は単純な形が地震に強い。できるだけ正方形に

近い形が望ましい。しかしデザイン上はぱっとしないものに

なります。

また1階が吹き抜けであったり、柱の数が少ないと要注意で

す。

特に1階が駐車場になっている場合、柱だけで壁が少ない。

壁があっても耐力壁でなく、単なる間仕切り壁の場合がほと

んどで、店舗があったとしても、ほとんどガラス張り、間仕

切壁程度です。

阪神大震災ではこういう階がやられている。こういう階は当

然1階に多い。足元をすくわれることになり、地盤が軟弱で

なく、しっかりした基礎であっても、避けたいマンションで

す。



・免震建築−−−免震構造は、非免震構造(耐震構造)に比

べ地震時の揺れ、変形が大幅に低減されます。十分な免震効

果が確認できます。震度にすると2程度小さくなります。

地震時の激しい横揺れが3分の1から10分の1程度に小さ

くなるといわれています。

この結果構造体の損傷、家具などの転倒が抑えられます。

震度7で軽微な被害(補修不要)から小破(補修後使用可)

程度。

建築費は、建築基準法でいう耐震構造に比べ、5%から20

%高となり、そのほかに維持管理費が必要となります。

人命の保護、財産の保全から見ると安いものだと考えるべき

でしょうか? まさにお金で命が買えると考えるべきでしょ

うか。



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