競売物件検討1

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「目標300万円から600万円で家主になってやる」

【競売物件検討1】

物件1

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     http://www.tyu1.com/tousikiso-dl.htm
   

駅から150m(歩2分弱)のマンション5階部分1戸である。

RC造(鉄筋コンクリート造)

建築後13年経過(RC耐用年数40年)耐用年数の3分の1経過

で比較的新しい。

売却基準価格 540万円

物件明細書

 2 売却により成立する法定地上権の概要・・・なし OK
 3 買受人が負担することとなる他人の権利・・なし OK
 4 物件の占有状況等に関する事項・・・????????


現在の占有者は所有者ではない。これが少し気にかかるところであ

るが、会社の社員寮として入居していた占有者である。会社が何ら

かの事情で借りることをやめたため、占有者が借主となったようで

ある。書類上からは、安心できそうな借家人である。

家賃8万円を払っているようで、「目標300万円から600万円

で家主になってやる」用の物件としては好物件である。そのまま借

りてくれれば、内装等の費用不要、明け渡しに関する費用不要。


管理費、修繕積立金、遅延損害金等で113万ほど延滞金がある。

これ以降の分も当然増えるだろうが、とにかくツールで計算してみ

よう。

【結果】

話にならない物件である。利回り13%を10%に下げてもだめ。

家賃は62,500円で計算したのが少し厳しいようである。しか

し、世間一般に家賃も下がっており、計算時はアットホームの賃料

相場どおり計算しました。駅近であるし、もう少しいい家賃で貸せ
るかもしれませんが、そこは厳しくやる必要があります。


売却基準価額         540万円
買受可能価額         432万円

入札価格  利回り 13%  261万円
      利回り 10%  390万円

物件1は、延滞金が多額であったせいもありますが、残念物件の見

本となりました。この建物には投資できません。



なお、物件明細書の中で「Aが占有している。同人の賃借権は抵当

権に後れる。」と書かれている。このことについて補足しておきま

す。

所有者は、銀行融資を受けてマンションを買ったわけです。その時

銀行が抵当権を設定しています。その後この建物を貸したわけです。

借りた会社は都合で借りられなくなり、それまで入居していた社員

Aが平成21年12月11日に借主となったわけです。契約は当事

者が変わっているので更新ではなく、新たな契約と解釈されます。

いずれにしても、抵当権設定後に、賃貸借契約をしているので、抵

当権が実行された場合、つまり競売された場合は、本来なら即刻明

け渡しになります。しかし、明渡猶予制度というのがありまして、

競売代金支払いの日から6か月間は猶予されます。


またAが支払った敷金は、前の所有者に返還してもらうことになり

ます。現実の話、返還してもらうのは不可能でしょう。Aにはたい

へんお気の毒ですが、これが厳しい現実です。

もちろん、競落人は、Aに敷金を返還する必要はありません。



もし、賃借権は抵当権より先なら・・・・・

賃借権は抵当権に勝ちます。つまり占有者Aは、出ていかなくてい

いんです。

もちろん「目標300万円から600万円で家主になってやる」と

いう家主さんにとっては、好都合というわけです。しかし敷金返還

義務はついてきます。Aが出ていくときは、敷金を返還しなければ

なりません。


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●全国の競売物件情報サイトです。各地の裁判所の情報です。
 慣れないうちは、皆さんの住んでいるところで見てみましょう。

  不動産競売物件情報サイト
     http://bit.sikkou.jp/

●競売についてもう少し勉強してみたいという人は、下記サイトを
 見てください。

  不動産競売の基礎知識
     http://www.tyu1.com/arekore13.htm
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