中古区分マンション投資

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中古区分マンション投資

*中古区分マンション投資

競売、任意売却によらない、一般不動産市場で、不動産業者の仲介
による中古区分マンション(ワンルーム等区分1戸)を考えてみま
しょう。

通常の価格で、競売のように、特別安くは入手できません。
区分マンションは、土地付きの場合が大部分ですが、持分所有にな
ります。つまり何万分の何百というような所有権になります。

土地付き一戸建てなら、建物が古くなって取りこわした場合土地は
残ります。再築もできますし、残った土地を売ることもできます。

区分マンションでは、土地があっても勝手に処分できません。土地
の持分所有権はあっても自由にできず、ないに等しいのです。

一般不動産市場で、中古区分マンションを買って賃貸物件とする場
合、その耐用年数(鉄筋コンクリート造45年、鉄骨造40年)か
ら経過年数を差し引いた残年数内に、投資額+諸経費(固定資産税、
火災保険料、リフォーム費、修繕費等)が回収できるか検討する
必要があります。

建物が古くなっていくと、それに連れて家賃が減少していきます。
いつまでも新築並みに貸せないというわけです。これを建物老朽化
に伴う賃料低下率といいます。これが1年ごとに下がっていきます。
年ごとに1%〜2%下がっていくと想定します。

満室の状態であれば結構なんですがそうは甘くありません。ときど
き空室になることもあります。その割合を空室率といいます。通常
空室率は10%から20%と想定れています。

中古マンションの場合は、銀行は融資したがりません。銀行は、担
保価値として、建物は減価していくのでを重視せず、土地について
重視しています。

したがって中古マンションということになれば、土地はあってない
ようなものですから全体として融資できないということになります。
他に担保価値のある物件を持っている家主さんは別ですが・・・。
	
もし銀行融資を受けていれば、金利も計算にいれていかなければな
りません。

こんなことをいろいろ考えていくと、もう中古区分マンション投資
はめんどうだからやめようということなるかもしれません。

投資をする以上、緻密な計算も必要です。こんなことも必要ですが、
もう少し大ざっぱにならないと前に進まないということもあります。
特別安い物件が出れば、GO	を出す勇気も必要になってきま
す。
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