目ざせキャッシュフロー・プラス

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目ざせキャッシュフロー・プラス

「あなたの所有地にマンションを建てませんか。〇〇%の利回りが

確保できます。銀行預金利息から考えるととんでもない高利回りに

なります。


ご不安であれば当社には家賃保証制度もあります。すべて当社にお

任せくだされば、銀行融資も当社で手配いたします。

あなたは、その所有地をマンション用地に提供されればそれだけで

いいんです。あとのことは一切当社にお任せください。何の心配も

いりません。」とあなたにマンション建設会社の営業マンから声が

かかったとしたら、あなたはどうしますか。


なるほど、銀行預金の利息はないに等しい。そのことを考えると〇

〇%は、とんでもない数字だ。こんなうまい話は、そうやたらにな

い。よし、マンションを買おう。マンションを建てよう。ここに表

面利回りの犠牲者が誕生するのです。


また家賃保証に魅力を感じ契約したとします。マンション建設会社

は、建設受注してもらえるように、高家賃を設定し、高利回りをウ

リにしています。結果空室が目立つようになります。契約更新時に

は必然的に家賃の引き下げを提案してきます。応じなければ契約解

除をする場合もあります。建設会社からの解除には違約金支払いが

必要ですが、前もって計算済みの違約金を支払います。ここに家賃

保証の犠牲者が誕生するのです。


このように、マンションの売り込みには、リスクが潜んでいるんで

す。

年間家賃÷建設費=利回り この式の利回りは、表面利回りという

んです。つまり経常諸経費が含んでいないのです。

経常諸経費・・・・・管理費、修繕積立金、固定資産税、建物補修

費、設備補修、設備再投資費用、空室率(空室になった場合、家賃

が入りません。その分をマイナスとして想定します。)


そこで、ちゅうさんはいろいろ長い間試行錯誤?考えました。そし

てソフト?を作りました。

銀行のローン計算もでき、また表面利回り、実質利回りも自動で計

算出力し、リスク回避万全。そのうえキャッシュフロー計算もでき、

将来の金利上昇に備え、金利上昇時のキャッシュフロー・チェ

ックまでつけました。

もうこれ以上のツールは世の中にありません。(笑)

今バージョンは「Ver3」ですが、いずれもっと便利にしていきたい

と考えております。

ダウンロードして使ってみてください。このソフト?の実践は次回

からやります。

   「ローン・CF計算ツールVer3」
     無料ダウンロード・ページ
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