敷金返還時期の最高裁判例

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敷金返還時期の最高裁判例

先にも少し触れましたが、賃貸借で、賃借人が家賃を延滞した際に

必ず出てくる話が「敷金を預けているんだから、延滞している家賃

を敷金で相殺してくれ」という言葉です。

通常契約書には「契約期間内に賃料等を敷金(保証金)と相殺する

ことはできない。」と書かれています。

もし書かれていない契約書であれば更新の際に書いておきましょう。

後述する最高裁の判例ではっきりするんですが、賃借人に自覚させ

る必要があるからです。


最高裁の判例では「賃貸借終了後家屋明渡完了の時」に精算すれば

いいと書かれています。

この判例は、広島高等裁判所から最高裁判所に上告された裁判で、

最高裁は上告棄却し、下記のとおり判決したものです。

新米家主さんは、そんなことはどうでもいいんです。

最高裁の判例では「賃貸借終了後家屋明渡完了の時」に敷金は精算

すればいいと頭に焼き付けてください。

ともすれば、家主さんが借地借家法で傷めつけられる立場ですが、

敷金は、賃貸借終了後家屋明渡完了の時に精算すればいいんだと、

この件については家主さんが有利な立場に立つわけです。


【参考 最高裁判例】

昭和46(オ)357 敷金返還請求  
昭和48年02月02日 最高裁判所第二小法廷 
         判決 棄却 広島高等裁判所 

判示事項 

一、敷金の被担保債権の範囲および敷金返還請求権の発生時期
二、家屋の賃貸借終了後におけるその所有権の移転と敷金の承継の
    成否
三、賃貸借終了後家屋明渡前における敷金返還請求権と転付命令 


裁判要旨
 
一、家屋賃貸借における敷金は、賃貸借終了後家屋明渡義務履行ま
  でに生ずる賃料相当額の損害金債権その他賃貸借契約により賃
  貸人が賃借人に対して取得する一切の債権を担保するもの で
  あり、敷金返還請求権は、賃貸借終了後家屋明渡完了の時にお
  いてそれまでに生じた右被担保債権を控除しなお残額がある場
  合に、その残額につき具体的に発 生するものと解すべきである。

二、家屋の賃貸借終了後明渡前にその所有権が他に移転された場合
  には、敷金に関する権利義務の関係は、旧所有者と新所有者と 
  の合意のみによつては、新所有者に承継されない。

三、家屋の賃貸借終了後であつても、その明渡前においては、敷金
  返還請求権を転付命令の対象とすることは できない。
  参照法条 民法619条,民訴法601条 

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