高利回り物件に注意

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高利回り物件に注意


 不動産投資で物件選択要件のうち、利回りは最重要要件です。特


に高利回り物件は、何はさておき取得したいものです。


 しかし、高利回りの物件には、当然リスクがついてまわります。
 
そろそろ塗装の必要があるとか、建物の修理、設備等の修理交換の

必要がある等です。


 建物の相場をよく知らないまま安い値段で売りに出される場合が
ありますがこんなことはまれです。

 
 これ以上持っていると、塗装費、建物の修理、設備等の修理交換

費用がかさんでくるので、この辺で売却してリスク回避をしようと

いうわけです。

 この場合、空室をなくすため賃貸仲介業者に仲介手数料を2倍な

いし3倍出すから満室にして欲しいと依頼、満室にして、高利回り

物件として売りに出します。

 
 こういう物件を買う場合は、高利回りだけに目がくらんではダメ

です。建物の塗装、修理、設備等の修理交換はどうかを検討しなけ

ればなりません。満室以前になぜ空室が多かったかも検討しなけれ

ばなりません。
 
 また建物賃貸条件一覧表(レントロール)をみれば空室だったも

のが急に満室になった経緯等が契約年月日からわかります。したが

ってレントロールを読み取ることも重要な判断材料になります。

レントロールについては、後日説明します。


 建物全体がくすんでいて、なんとなくパットしないという場合で

も、洗浄するだけで見違えるように、よみがえる場合もあります。

また家賃の額についても、少し値下げすることによって他の賃貸物

件に対抗できる場合もあります。

 家主になるためには、建物の塗装、修理、設備等の修理交換等に

ついても、ある程度判断する知識が必要になります。そんなことは

しろうとでわからんではダメです。浅い知識は簡単です。ネットで

検索するだけでもわかります。がんばって勉強しましょう。


*仲介手数料について

 仲介手数料を2倍ないし3倍受け取るのは宅建業法第46条第1
項の違反です。

仲介手数料は、貸主借主双方から受けることのできる報酬の額の

合計額は家賃の1か月分プラス消費税と決まっています。つまり

貸主借主双方から合計1か月分プラス消費税が限度で、これ以上

は受け取れないことになっています。

 ただし依頼者の特別の依頼による特別の費用はOKとのことで、

ここが法律の網の目をかいくぐる手であります。たいていは上記報

酬の額の合計額を超えるものは広告費として受領しているのが現状

です。いずれこの辺も自然淘汰されるものと思われます。

 その近辺の賃貸仲介業者の手数料(広告費)が不当に高い場合は

その近辺の物件取得は避けることも検討しなければなりません。

苦労して取得しても不動産投資の目的が達せられない場合がありま

す。


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